Zamierzam dokonać sprzedaży niezabudowanej działki z mojego majątku prywatnego. Jakie działania mogą spowodować obowiązek naliczenia VAT od tej sprzedaży?
| Sprzedaż niezabudowanej działki stanowiącej majątek prywatny podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli całokształt okoliczności towarzyszących wskazuje, że sprzedawca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, zbliżone do tych, jakie stosują profesjonaliści. |
Transakcje dokonywane w ramach zarządu majątkiem prywatnym, co do zasady, nie podlegają opodatkowaniu VAT. Należy jednak mieć na uwadze, że pewne działania mogą powodować, iż właściciel sprzedający prywatnie grunt zostanie uznany za podatnika, a transakcja będzie opodatkowana VAT.
Podatnik w świetle ustawy o VAT
W świetle ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 25 marca 2021 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.718.2020.3.RR podkreślił, że zawarta w ustawie o VAT definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Nie jest zatem podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Czynności wykraczające poza zarząd majątkiem prywatnym
Odnosząc się do opodatkowania VAT sprzedaży działek organy podatkowe podkreślają, że istotne jest czy w celu dokonania sprzedaży działek sprzedawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu ustawy o VAT.
Za przejaw takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.:
- nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę,
- uzbrojenie tego terenu,
- wydzielenie dróg wewnętrznych,
- działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,
- uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu lub wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
- prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Tak wskazał Dyrektor KIS m.in. w interpretacjach indywidualnych z 22 kwietnia 2021 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.94.2021.2.PS, z 13 czerwca 2023 r., nr 0112-KDIL3.4012.260.2023.1.EW i z 1 lutego 2024 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.564.2023.2.SST.
Warto w tym miejscu przywołać także interpretację indywidualną z 2 lutego 2024 r., nr 0112-KDIL1-1.4012.634.2023.3.DS, w której Dyrektor KIS również wskazał, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) podlega opodatkowaniu VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Organ uważał jednak, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano.
Zaznaczamy, że wprawdzie stanowisko organów podatkowych w kwestii opodatkowania VAT sprzedaży prywatnej nieruchomości gruntowej bywa rygorystyczne, ale sądy często opowiadają się po stronie sprzedających. Przykładem może być wyrok NSA z 8 grudnia 2022 r., sygn. akt I FSK 863/19, z którego wynika, że podział nieruchomości gruntowej przez sprzedających oraz zgoda na przygotowanie działek przez ich przyszłych nabywców, na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży, do pełnienia funkcji gruntów budowlanych (wykonanie przyłączy wodno-kanalizacyjnych, energetycznych i gazowych) oraz na rozpoczęcie budowy domu nie stanowią okoliczności świadczących o zamiarze wykonywania profesjonalnej działalności handlowej. Zdaniem NSA, działania te można uznać za właściwe dla zarządu majątkiem prywatnym, więc sprzedaż działek nie podlega opodatkowaniu VAT. Z kolei WSA w Gliwicach w wyroku z 24 marca 2022 r., sygn. akt I SA/Gl 1465/21 (orzeczenie nieprawomocne) uznał, że w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem mieści się wydzierżawienie prywatnej działki, podział na mniejsze, budowa brakującego zjazdu oraz urządzenie drogi dojazdowej i dlatego sprzedaż takiej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT.
Biorąc powyższe pod uwagę, istnieje szansa na wygranie ewentualnego sporu z organem podatkowym na drodze sądowej.