Śmierć wynajmującego nie powoduje automatycznego rozwiązania zawartej przez niego umowy najmu, gdyż prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą na spadkobierców. W praktyce sukcesja uniwersalna, czyniąca ze spadkobierców stronę takich kontraktów, może powodować cały szereg problemów dotyczących zarówno wykonywania umów najmu, jak i ich opodatkowania.
Dziedziczenie najmu
Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Jeżeli zawarta przez spadkodawcę umowa najmu pozostaje aktywna także po jego śmierci, to prawa i obowiązki z niej wynikające wchodzą w skład masy spadkowej. Skuteczne nabycie spadku przez uprawnione osoby, udokumentowane aktem poświadczenia dziedziczenia albo odpisem prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, sytuuje je w pozycji wynajmującego, umożliwiając pobieranie czynszu oraz innych należności przewidzianych w kontrakcie. Nie ma przy tym obowiązku zawierania nowej umowy, ani nawet dokonywania modyfikacji dotychczasowej, gdyż zmiana dotyczy podmiotu, a nie treści stosunku prawnego.
Należności z tytułu najmu wpłacone po śmierci wynajmującego
Do czasu, gdy spadkobierca nie uzyska notarialnego lub sądowego potwierdzenia prawa do dziedziczenia, najemca może wstrzymać się z zapłatą czynszu.
Jeżeli bowiem grono spadkobierców nie jest ustalone, to w istocie nie ma podmiotu wynajmującego (por. interpretację indywidualną Dyrektora KIS z dnia 15 stycznia 2024 r., nr 0115-KDIT1.4011.771.2023.1.AS). Dopiero po wejściu przez spadkobierców w miejsce zmarłego, uregulowane należności z tytułu umowy najmu mogą zostać przypisane do konkretnego majątku i właściwie opodatkowane.
Fiskalna kwalifikacja wpłat dokonanych przez najemcę po śmierci wynajmującego zależy od tego, za jaki okres świadczenia były należne.
W sytuacji gdy dotyczyły okresu sprzed śmierci wynajmującego, stają się częścią majątku zmarłego, podlegającą rozliczeniu w podatku dochodowym na podstawie decyzji określającej wysokość zobowiązania podatkowego, wydanej przez urząd skarbowy. Zobligowanymi do uiszczenia tej daniny są spadkobiercy (do wysokości spadku/udziału w spadku). Jednocześnie kwoty te wchodząc do spadku podlegają przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn, mającym zastosowanie wobec poszczególnych spadkobierców.
Natomiast jeśli najemca dokonał zapłaty za okres po śmierci wynajmującego, to przysporzenie to stanie się przychodem spadkobierców, nie wchodząc w skład masy spadkowej.
Ryczałt dla spadkobiercy
Najem składników majątku prywatnego podlega wyłącznie ryczałtowi od przychodów ewidencjonowanych. W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2025 r. poz. 843), stawka ryczałtu wynosi 8,5% przychodów z najmu do kwoty 100.000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł.
Tak też powinien zostać opodatkowany spadkobierca kontynuujący umowę najmu zawartą przez spadkodawcę (chyba że postanowi jej przedmiot wnieść do działalności gospodarczej, wówczas rozliczanie najmu ryczałtem jest tylko opcją, a nie wymogiem).
W związku z tym, że ryczałt stanowi domyślną formę opodatkowania najmu prywatnego, nie ma potrzeby składania oświadczenia do urzędu skarbowego o jego wyborze. Jednak w trakcie roku podatnicy są zasadniczo obowiązani obliczać tę daninę za każdy miesiąc i wpłacać ją na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień - w terminie do 20 stycznia następnego roku. Po zakończeniu roku wynajmujący powinien złożyć zeznanie na formularzu PIT-28.
Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 17 marca 2025 r., nr 0115-KDIT1.4011.56.2025.1.MST, potwierdził, że obowiązek podatkowy spadkobiercy, będący pochodną zapłaty czynszu, powstaje z momentem, w którym fizycznie dostanie on pieniądze od najemcy albo otrzyma wpłatę na własne konto bankowe. Jeżeli czynszu nie otrzymał i nie postawiono mu go do dyspozycji (bo pieniądze trafiły np. na konto innego spadkobiercy), to po jego stronie nie powstaje przychód, nawet gdy świadczenie jest należne.
Trzeba zaznaczyć, że na równi z czynszem traktowane są opłaty wynikające z umowy najmu i dokonywane przez najemcę na rzecz innych podmiotów, jeżeli wynajmujący przeniósł na te podmioty wierzytelności z tytułu tych opłat (art. 6 ust. 1ba ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym...).
Wielu spadkobierców, jeden podatnik
Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Zgodnie zatem z treścią art. 207 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Wobec powyższego, jeżeli dziedziczących jest wielu i nie dokonano działu spadku, to każdy ze spadkobierców powinien samodzielnie rozliczyć przypadający mu (w proporcji do posiadanego udziału w spadku) przychód z umowy najmu. Zdarza się, że spadkobierców obowiązek ten "przerasta" i dla uniknięcia balastu biurokratycznego godzą się, aby całość przychodów z najmu otrzymywał tylko jeden z nich.
Przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (...) nie przewidują wprost takiego rozwiązania. Stosownie do treści art. 12 ust. 6 tej ustawy tylko małżonkowie, pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa, mają możliwość złożenia pisemnego oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów uzyskiwanych z najmu prywatnego przez jednego z nich.
Spadkobiercy mogą jednak scedować uprawnienia do pobierania czynszu na osobę ze swojego grona, zawierając umowę cywilnoprawną. Kontrakt ten będzie skuteczny także na gruncie podatkowym, ponieważ warunkiem powstania przychodu z tytułu najmu po stronie spadkobierców nie jest posiadanie udziału we własności przedmiotu najmu, lecz prawo do pobierania pożytków z tego udziału.
Umowa ta nie znosi współwłasności pomiędzy spadkobiercami, lecz powoduje, że jeden z nich uzyskuje pełny udział w pożytkach, jakie rzecz wynajęta przynosi.
Skoro pożytki, w postaci czynszu, pobierać będzie tylko jedna osoba, to tylko ona osiągnie przychody do opodatkowania i tylko ją obciążać będą koszty związane z utrzymaniem rzeczy wynajętej.