Jednym z czynników hamujących inwestycje mieszkaniowe jest ograniczona dostępność gruntów, na których mogłyby być one realizowane. Dane rynkowe wskazują, że w przypadku niepodjęcia działań zmierzających do zwiększenia podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, dojdzie do dynamicznego wzrostu cen dostępnych gruntów, a w konsekwencji i samych lokali mieszkalnych. Problem ten dostrzegł krajowy prawodawca, który przystąpił do prac nad projektem ustawy mającej na celu udostępnienie pod budownictwo mieszkaniowe niezagospodarowanych gruntów spółek Skarbu Państwa oraz gruntów gospodarowanych przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.
Wykaz gruntów
Projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe (druk nr UA10 z wykazu RCL) został opublikowany na stronie Rządowego Centrum Legislacyjnego w lutym 2025 r. i od tamtego momentu przez niemal rok nie był procedowany. Na jej podstawie mają zostać wprowadzone nowe zapisy do dwóch ustaw - o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2025 r. poz. 826) oraz o zasadach zarządzania mieniem państwowym (Dz. U. z 2024 r. poz. 125 ze zm.). Projekt nowelizacji do opiniowania i konsultacji został skierowany dopiero w pierwszej połowie stycznia 2026 r. Na dzień oddania GP do druku nie opublikowano żadnego stanowiska zgłoszonego w czasie opiniowania.
Pierwszym obowiązkiem nakładanym na KOWR w ramach nowelizacji ma być sporządzenie wykazu nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, które są przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe oraz nie zostały wydzierżawione przez KOWR na okres co najmniej 3 lat. Państwowe osoby prawne będące spółką mają natomiast być zobligowane do sporządzenia wykazu nieruchomości będących przedmiotem ich własności lub użytkowania wieczystego i wskazania, które z nich są wykorzystywane do prowadzenia działalności przeważającej. Wykazy miałyby zostać sporządzone w terminie 3 miesięcy od daty wejścia w życie nowelizacji, a następnie publikowane w Biuletynie Informacji Publicznej tych podmiotów oraz przekazywane ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, zwanego dalej ministrem.
Nieruchomości zasobu
Minister ma zostać wyposażony w uprawnienie wskazania, za zgodą ministra właściwego do spraw rolnictwa, nieruchomości wchodzących w skład Zasobu, gospodarowanych przez KOWR, objętych wykazem, które zostaną przeznaczone do realizacji ustawowego celu dookreślonego we wniosku wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Celem tym może być przeprowadzenie przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku mieszkalnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w którym wszystkie utworzone lokale mieszkalne będą wchodzić w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Dopuszczalne ma być również wskazanie przez ministra nieruchomości w celu sprzedaży jej przez gminę w rozliczeniu "lokal za grunt" lub ustanowienia na niej przez gminę użytkowania wieczystego na rzecz społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub spółki gminnej, spółdzielni mieszkaniowej czy jednoosobowej spółki gminnej, również z przeznaczeniem na realizację na tej nieruchomości przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku mieszkalnego.
Ustawowe gwarancje
Wskazanie nieruchomości przez ministra ma być podstawą nieodpłatnego jej przekazania na rzecz gminy. Będzie ona czy też podmiot, na rzecz którego gmina ustanowi wieczyste użytkowanie, zobligowana do zrealizowania przedsięwzięcia wskazanego we wniosku w ciągu 5 lat od dnia przekazania nieruchomości. W przypadku braku realizacji celu przez gminę KOWR będzie mógł wystąpić o zwrot nieruchomości lub jej części. Gmina będzie wówczas zobligowana do przeniesienia do Zasobu jej własności.
Brak realizacji celu przez podmiot, na rzecz którego gmina ustanowi użytkowanie wieczyste, spowoduje natomiast powstanie po stronie KOWR roszczenia o rekompensatę odpowiadającą wartości przekazanego prawa do nieruchomości.
Nieruchomości spółek
Organy wykonujące prawa z akcji lub udziałów w spółkach będących państwową osobą prawną, na wniosek ministra, będą wskazywały nieruchomości, które są im zbędne. Projektodawca określił, że za nieruchomości zbędne będą uznawane nieruchomości, które nie są wykorzystywane przez spółkę do prowadzenia działalności przeważającej oraz w odniesieniu do których spółka nie uzyskała pozwolenia na budowę. Minister, za zgodą organu wykonującego prawa z akcji lub udziałów, będzie mógł nieodpłatnie przejąć prawa do tych nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa i przekazać je do zasobu Skarbu Państwa, którym gospodaruje starosta.
Również w przypadku tych nieruchomości będą one mogły być przekazane gminom wyłącznie na wniosek z przeznaczeniem na realizację celów analogicznych jak w przypadku nieruchomości przekazywanych przez KOWR. Realizacja inwestycji mieszkaniowej także będzie ograniczona w czasie. Nieprzeprowadzenie jej w terminie 5 lat, licząc od daty przekazania, ma się wiązać z obowiązkiem zwrotu nieruchomości (jej części) lub zapłaty rekompensaty.
Lokale mieszkalne
Projekt zakłada zakaz ustanawiania odrębnej własności lokali mieszkalnych, które zostaną utworzone w ramach przedsięwzięć realizowanych przez gminy oraz podmioty, na rzecz których ustanowione zostało użytkowanie wieczyste na nieruchomościach przejętych od KOWR lub spółek będących państwowymi osobami prawnymi, a także uzyskanych przez gminę w ramach sprzedaży w rozliczeniu "lokal za grunt".
Środki uzyskane przez gminy z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego na rzecz społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub spółki gminnej, spółdzielni mieszkaniowej czy jednoosobowej spółki gminnej, a także ze sprzedaży w rozliczeniu "lokal za grunt", mają być przekazywane na rachunek Funduszu Dopłat, o którym mowa w ustawie o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej (Dz. U. z 2025 r. poz. 1224). Obecnie Fundusz jest tworzony m.in. ze środków z budżetu państwa czy przekazanych przez Krajowy Zasób Nieruchomości z przeznaczeniem na np. dopłaty do oprocentowania kredytów preferencyjnych, o których mowa w ustawie o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. z 2023 r. poz. 1296).