VAT od wynajmu części budynku mieszkalnego spółce komandytowej

Wspólnikami spółki komandytowej są komplementariusz (mąż) i komandytariusz (żona). Wynajmują oni część (jeden pokój) swojego prywatnego domu mieszkalnego na działalność spółki komandytowej. Zgodnie z podpisaną umową najmu tej powierzchni ustalona cena jest ceną rynkową, a okres rozliczeniowy wynosi rok. Jak powinno w tym przypadku wyglądać rozliczenie podatku VAT?

Sytuację, o której mowa w pytaniu, należy przede wszystkim rozpatrywać z perspektywy rozliczenia podatku VAT po stronie małżonków jako wynajmujących, a nie spółki komandytowej. Najważniejsze w tym przypadku jest ustalenie, kto jest podatnikiem VAT, czy najem ten może być zwolniony z VAT oraz kiedy powstaje obowiązek podatkowy przy rocznym okresie rozliczeniowym.

Co do zasady, najem lokali opodatkowany jest stawką 23%. Zwolnienie przedmiotowe z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, obejmuje najem nieruchomości mieszkalnych lub ich części wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jeżeli pokój jest wynajmowany spółce komandytowej i spółka wykorzystuje go do prowadzenia działalności gospodarczej, warunek celu mieszkaniowego nie jest spełniony, co oznacza, że zwolnienie to w tym przypadku nie ma zastosowania.

Ale nie oznacza to, że małżonkowie faktycznie muszą rozliczać podatek VAT z tytułu wynajmu pokoju. Jeżeli małżonkowie nie są czynnymi podatnikami VAT, to mogą korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT na podstawie art. 113 ustawy o VAT. Jak wynika z tego przepisu, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 240.000 zł (pod warunkiem niezaistnienia wyłączeń, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT). Ponadto zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5 ustawy o VAT, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty 240.000 zł.

Należy podkreślić, że wynajmowanie prywatnego majątku nie wyłącza automatycznie ze statusu podatnika VAT. Organy podatkowe przyjmują, że najem wykonywany w sposób ciągły i zarobkowy jest działalnością gospodarczą na podstawie przepisów o VAT, nawet jeśli jest prowadzony poza formalną działalnością gospodarczą.

Podmiot świadczący usługę najmu będzie podatnikiem VAT wówczas, gdy najem ten będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem najmu jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem VAT, na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, jest ten małżonek, który dokonuje czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, czyli ten, który jest stroną czynności prawnej. Przy czym, gdy małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem VAT. Oznacza to, że małżonkowie będą zobowiązani do rozliczenia jedynie części przypadającego na każdego z małżonków z osobna wynagrodzenia za wykonanie przedmiotowej usługi najmu nieruchomości. Jednocześnie każdy z nich może korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT (przysługuje ono każdemu z małżonków osobno).

W związku z tym, w sytuacji wskazanej w pytaniu należy ustalić, czy małżonkowie (każdy z nich z osobna) są już obecnie czynnymi podatnikami VAT, czy prowadzą inne działalności gospodarcze oraz kto będzie stroną umowy najmu lokalu.

Organy podatkowe w interpretacjach wskazują także, że jeśli nieruchomość stanowi majątek wspólny, podatnikiem VAT może być małżonek, który we własnym imieniu dokonuje czynności najmu. Jeżeli natomiast czynność najmu została dokonana wspólnie przez oboje małżonków, każdy z nich jest traktowany jako podatnik VAT (osobno).

Czynność wynajmu lokalu powinna być udokumentowana fakturą, nawet w sytuacji gdy wynajmujący korzysta ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ustawy o VAT.

Ponadto, jak wskazano w pytaniu, okres rozliczeniowy najmu lokalu wynosi rok. Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Przy czym w art. 19a ust. 3 ustawy o VAT przewidziano szczególną zasadę określania momentu wykonania usługi w przypadku usług, dla których ustalane są następujące po sobie okresy rozliczeniowe. Usługę uznaje się wówczas za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się płatności lub rozliczenia.

Jednak w stosunku do usług najmu ustawodawca określił moment powstania obowiązku podatkowego w sposób szczególny, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT. Na podstawie tego przepisu obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury. Jeżeli faktura nie zostanie wystawiona albo zostanie wystawiona z opóźnieniem, zastosowanie ma art. 19a ust. 7 ustawy o VAT, czyli obowiązek podatkowy powstanie zasadniczo najpóźniej z upływem terminu płatności.