Jestem właścicielem lokalu mieszkalnego, członkiem dużej wspólnoty mieszkaniowej. Dowiedziałem się, że w mojej wspólnocie podejmuje się uchwały nie tyle większością głosów liczoną stosownie do udziału we współwłasności, ale korzystając z metody "jeden właściciel - jeden głos". Czy taki sposób głosowania jest legalny?
TAK, po spełnieniu określonych warunków. Regułą jest, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Od wspomnianej reguły przewiduje się odstępstwo. W umowie lub w uchwale podjętej zgodnie ze wspomnianą zasadą (tj. według większości liczonej stosownie do wielkości udziałów) można postanowić, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Dla ułatwienia praktycznego zastosowania omawianej metody głosowania przez tzw. właścicieli mniejszościowych wprowadzono drugą grupę przesłanek umożliwiających odstępstwo od ww. reguły. W myśl przepisów, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden bądź gdy większość udziałów należy do jednego właściciela lokalu, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, może być zainicjowane na żądanie właścicieli, których udziały we współwłasności nieruchomości wspólnej wynoszą co najmniej 1/5. Reguluje to art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2026 r. poz. 232).
Co ważne, odstępstwo od "udziałowego" sposobu głosowania i to "na każde żądanie" właścicieli oznacza konieczność bliższego określenia materii, w której mogłoby nastąpić głosowanie w sposób przyjęty w art. 23 ust. 2a ustawy. Określenie takie powinno znaleźć się w treści żądania skierowanego do zarządu wspólnoty. Takie żądanie właścicieli należy traktować jako oświadczenia woli, w rezultacie będą miały do niego zastosowanie odpowiednie reguły interpretacji oświadczeń woli przewidziane w art. 65 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2026 r. poz. 795).
W orzecznictwie ukształtował się pogląd, zgodnie z którym sposób głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, oznacza, iż większość głosów obliczana jest według liczby właścicieli, którzy oddali głos za uchwałą niezależnie od tego, ile lokali w nieruchomości - wyodrębnionych lub nie - stanowi ich własność (por. wyrok SN z dnia 26 kwietnia 2006 r., sygn. akt II CSK 47/06). Zatem nie chodzi o jeden głos na każdy lokal (przysługujący właścicielowi), ale jeden głos w każdym przypadku, bez względu na liczbę posiadanych lokali. W sytuacji gdy lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele - celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos - zobowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.