Ogólne zasady ustalania kosztów uzyskania przychodów
Co do zasady, sprzedaż nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej, które podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, rozliczana jest na wcześniej opisanych zasadach.
Wątpliwości mogą powstać, w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, która dla celów podatkowych nie podlega amortyzacji, czyli przykładowo grunt czy lokal mieszkalny. Dotyczą one kwestii możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży wydatków na nabycie tych nieruchomości.
Wówczas należy zwrócić uwagę na treść art. 16 ust. 1 pkt 1 updop i art. 23 ust. 1 pkt 1 updof. Z ich analizy wynika, że wydatki na nabycie gruntów czy innych środków trwałych, które nie podlegają amortyzacji, są kosztem dopiero w momencie ich odpłatnego zbycia. Tym samym, gdy dochodzi do ich sprzedaży, wydatek na ich nabycie podlega zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów w wysokości odpowiadającej ich wartości początkowej.
Sprzedaż nieruchomości mieszkalnych w PIT
W szczególny sposób rozliczana jest sprzedaż nieruchomości o charakterze mieszkalnym na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych.
Z art. 14 ust. 2c updof wynika, że do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Oznacza to, że osoba fizyczna, która dokonuje zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym, bez względu na to czy ta nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej czy też nie, nie ustala z tego tytułu przychodu w ramach działalności gospodarczej. Przychód ze sprzedaży jest zaliczany do źródła przychodów poza działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c updof) i rozliczany na zasadach określonych dla tego źródła przychodów w art. 30e updof.
Sprzedaż nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego
Na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 1 updop, wolne od podatku są dochody z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości lub udziału w nieruchomości, wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy dochodu uzyskanego ze sprzedaży, jeżeli sprzedaż ta następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie całości lub części zbywanej nieruchomości lub udziału w nieruchomości.
W interpretacji indywidualnej z 4 sierpnia 2023 r., nr 0114-KDIP2-1.4010.326.2023.1.MR1 Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odniósł się do pytania, czy w świetle art. 17 ust. 1 pkt 1 updop sprzedaż części nieruchomości będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku? Spółka (wnioskodawca) zajmuje się m.in. hurtową sprzedażą owoców i warzyw. Posiadane nieruchomości zostały zakwalifikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne. Przeznaczono je wyłącznie na prowadzenie na nich działalności rolniczej, a magazyny znajdujące się na nieruchomościach są budynkami gospodarczymi wykorzystywanymi tylko w ramach tej działalności. Spółka planuje sprzedaż części nieruchomości, która nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Organ podatkowy zgodził się z wnioskodawcą, że sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat od nabycia, będącej częścią gospodarstwa rolnego może korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego. W interpretacji czytamy, że aby warunek zwolnienia został spełniony: "(...) sprzedawane grunty muszą wchodzić w skład gospodarstwa rolnego oraz sprzedaż musi nastąpić po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie całości lub części zbywanej nieruchomości. Warunki te muszą być spełnione łącznie".