Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (w tym najem lokali) może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana VAT (stawką 8% lub 23%). Na podstawie przepisów ustawy o VAT oraz rozporządzeń wykonawczych, zwolnione z VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości na własny rachunek:
- wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2024 r. poz. 1440 ze zm.) (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT),
- świadczone na rzecz jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, samorządowych jednostek organizacyjnych, jednoosobowych spółek samorządu terytorialnego niebędących ww. społecznymi agencjami najmu - wyłącznie w celu wynajmu lub dzierżawy tych nieruchomości na rzecz osób fizycznych na ich własne cele mieszkaniowe (zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 22 rozporządzenia w sprawie zwolnień z VAT).
Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy, czyli usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU 55) opodatkowanych stawką VAT 8%.
Uwaga
Usługa najmu nieruchomości może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, pod warunkiem łącznego spełnienia następujących przesłanek:
- wynajmowana nieruchomość ma charakter mieszkalny,
- wynajem dokonywany jest na własny rachunek,
- wynajem następuje wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 1 grudnia 2025 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.31.2021.10.AJB (wydanej po wyroku NSA) powołując się na przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwrócił uwagę, że: "(...) zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych (podkreślenie redakcji) (...)".