W przypadku odsprzedaży mediów podatnik (wynajmujący) obciąża nabywcę kosztami mediów bez doliczania marży. Podstawą opodatkowania jest zatem kwota wskazana na fakturze przez faktycznego dostawcę mediów. Jednocześnie stawkę VAT wynajmujący (czynny podatnik VAT) powinien generalnie zastosować zgodną ze stawką wskazaną w fakturze "pierwotnej" otrzymanej, np. od zakładu energetycznego (23%), dostawcy wody (8%).
Warto również zwrócić uwagę, że zasadniczo lokale mieszkalne, które są przedmiotem najmu zarządzane są przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię. Wątpliwości zatem może budzić kwestia odsprzedaży/refakturowania mediów wpłacanych do wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni. Czy wynajmujący może stosować do nich zwolnienie z VAT na mocy § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia czy też na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o VAT? Pomocna w tym zakresie może być interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 19 sierpnia 2024 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.272.2024.2.NF.
Jak wynika z treści tej interpretacji najemcy obciążani są kosztami za zużyte media, tj. centralne ogrzewanie, wodę, ciepłą wodę, podgrzanie wody oraz ścieki. Świadczenia nie stanowią jednego świadczenia złożonego, lecz odrębne świadczenia, tj. usługi najmu lokali oraz czynności dostarczenia ww. mediów do tych lokali. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, najemcy mają możliwość decydowania o wielkości ich zużycia. Wnioskodawca wskazał, że jest właścicielem lokali, które zostały oddane w najem wyłącznie na cele mieszkaniowe w oparciu o stosowne umowy najmu. Wynajmowane lokale na cele mieszkaniowe, co do zasady, wchodzą w skład wspólnot mieszkaniowych. Uwzględniając powyższe organ podatkowy stwierdził, że:
"(...) w odniesieniu do czynności polegających na dostawie mediów (centralne ogrzewanie, woda, ciepła woda, podgrzanie wody oraz ścieki) będą spełniali Państwo warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia. Zatem, będą mogli Państwo korzystać ze zwolnienia od podatku dla dostawy ww. mediów do lokali mieszkalnych wchodzących w skład wspólnot mieszkaniowych. Natomiast, w sytuacji gdy dostawa mediów takich jak centralne ogrzewanie, woda, ciepła woda, podgrzanie wody oraz ścieki będzie świadczona na rzecz mieszkańców lokali mieszkalnych, które nie będą wchodziły w skład wspólnot mieszkaniowych powyższe zwolnienia nie będzie miało zastosowania i powinny zostać opodatkowane właściwą stawką podatku VAT.
(...) w odniesieniu do opłaty za punkty świetlne, sprzątanie, abonament za liczniki, odszkodowania i eksploatację anten należy stwierdzić, że będą to koszty związane z użytkowaniem/eksploatacją lokali mieszkalnych, które użytkownik zobowiązany jest ponosić i nie będą miały związku z indywidualnym zużyciem, na którego - jak Państwo wskazali - wysokość/koszt ma on bezpośredni wpływ. Opłaty te stanowią element cenotwórczy usługi najmu lokali mieszkalnych i powinny być traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym - usługą najmu. W związku z powyższym, opłaty za punkty świetlne, sprzątanie, abonament za liczniki, odszkodowanie i eksploatację anten powinny być traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym (najmem lokalu mieszkalnego). W związku z powyższym dokonywane ww. opłaty będą korzystały ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy (...)".