Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026 r. poz. 795) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
W podatku VAT nie występuje pojęcie "najmu prywatnego". Jednakże zgodnie z ustawą o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast poprzez działalność gospodarczą należy rozumieć wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Zatem dla celów VAT najem prywatny jest uznawany za prowadzenie działalności gospodarczej (nawet, jeżeli dla celów podatku dochodowego przychody z najmu rozliczane są w ramach tzw. najmu prywatnego). Wynajmujący z kolei uważany jest za podatnika.
Wynajmujący nie zawsze jest zobowiązany do opłacania VAT z tytułu najmu danej nieruchomości, gdyż może on korzystać z ustawowych zwolnień z VAT - podmiotowego lub przedmiotowego. Kwestię zwolnienia podmiotowego tutaj pomijamy, gdyż w przedstawionej sytuacji Czytelnik jest już zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. W takim przypadku zarówno od czynności wykonywanych w ramach "typowej" działalności (tutaj: usług budowlanych), jak i od usług najmu podatnik powinien wykazywać VAT należny lub zastosować do najmu zwolnienie przedmiotowe z VAT (jeżeli spełnia określone warunki, o których mowa poniżej).
Przypomnijmy, iż z przepisów ustawy o VAT oraz rozporządzeń wykonawczych wynika, że zwolnione z VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości na własny rachunek:
- wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2025 r. poz. 1273 ze zm.) (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT),
- świadczone na rzecz jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, samorządowych jednostek organizacyjnych, jednoosobowych spółek samorządu terytorialnego niebędących ww. społecznymi agencjami najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ww. ustawy - wyłącznie w celu wynajmu lub dzierżawy tych nieruchomości na rzecz osób fizycznych na ich własne cele mieszkaniowe (zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 22 rozporządzenia w sprawie zwolnień z VAT).
Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy, czyli do usług związanych z zakwaterowaniem.
Zatem usługa najmu nieruchomości może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, pod warunkiem łącznego spełnienia następujących przesłanek:
- wynajmowana nieruchomość ma charakter mieszkalny,
- wynajem dokonywany jest na własny rachunek,
- wynajem następuje wyłącznie na cele mieszkaniowe.