Najem lokali mieszkalnych a przekroczenie limitu podmiotowego zwolnienia z VAT

Prowadzę działalność gospodarczą. Korzystam z podmiotowego zwolnienia z VAT. W ramach działalności wyłącznie wynajmuję nieruchomość mieszkalną na cele mieszkalne. Czy po przekroczeniu limitu 200.000 zł powinienem zarejestrować się na potrzeby VAT?

Podmiotowe zwolnienie z VAT zostało uregulowane w art. 113 ustawy o VAT. Z tego przepisu wynika, że zwolniona z VAT jest sprzedaż dokonywana przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Z podmiotowego zwolnienia z VAT korzysta również sprzedaż dokonywana przez podatnika rozpoczynającego wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu VAT w trakcie roku podatkowego, jeżeli przewiduje on, iż wartość sprzedaży nie przekroczy w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej kwoty 200.000 zł.

Do wartości sprzedaży uprawniającej do korzystania z podmiotowego zwolnienia z VAT nie wlicza się kwoty podatku oraz czynności wymienionych w art. 113 ust. 2, tj.:

1) wewnątrzwspólnotowej sprzedaży towarów na odległość, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;

2) sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;

3) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

a) transakcji związanych z nieruchomościami,

b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,

c) usług ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych

- jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;

4) odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

W przypadku przekroczenia ww. limitu podmiotowego zwolnienia z VAT w trakcie roku podatnik traci prawo do tego zwolnienia począwszy od czynności, którą przekroczono ten limit. Podatnik ma wówczas obowiązek zarejestrowania się na potrzeby VAT.

Należy jednak pamiętać, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, najem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, jest zwolniony z VAT. Jest to zwolnienie o charakterze przedmiotowym. Tym samym, nawet po przekroczeniu limitu zwolnienia podmiotowego z VAT od tej usługi kwota VAT nie wystąpi. Ponadto w tej sytuacji podatnik nie będzie zobowiązany do zarejestrowania się na potrzeby VAT, gdyż będzie wykonywał wyłącznie czynności zwolnione z VAT. Zgodnie zaś z art. 96 ust. 3 ustawy o VAT, podatnicy korzystający z podmiotowego zwolnienia z VAT lub wykonujący wyłącznie czynności zwolnione z VAT mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne. Podatnik ma zatem prawo złożyć VAT-R i wskazać, że wykonuje wyłącznie czynności zwolnione (zaznaczając poz. 32 tego druku), ale nie ma takiego obowiązku.