Obowiązek podatkowy w VAT przy wynajmie nieruchomości

Nasza firma wynajmuje plac utwardzony innemu podatnikowi VAT. W umowie ustalono, że płatność za każdy miesiąc będzie z dołu, tj. np. czynsz za styczeń fakturujemy do 10 lutego z terminem płatności do 10 marca 2025 r. W którym miesiącu powstaje obowiązek zapłaty podatku VAT?

Zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi. W stosunku do pewnych czynności przepisy o VAT wskazują szczególne momenty powstania obowiązku podatkowego.

Jak wynika z art. 19a ust. 5 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze powstaje z chwilą wystawienia faktury. Zasada ta obowiązuje, gdy faktura jest wystawiona zgodnie z art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT, czyli nie później niż z upływem terminu płatności. Jeśli w tym terminie podatnik nie sporządzi faktury, obowiązek podatkowy powstaje z upływem terminu płatności.

Ponadto, jeżeli przed wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje, co do zasady, z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:

1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w art. 19a ust. 1b ustawy o VAT,

2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy, czyli m.in. usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze.

Zatem z uwagi na to, że przy umowie najmu obowiązek podatkowy powstaje na zasadach szczególnych, nie znajdzie w tym przypadku zastosowania art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, co oznacza, że otrzymanie zaliczki na poczet najmu nie generuje momentu powstania obowiązku podatkowego w tym zakresie. Tak więc w przypadku umowy najmu o powstaniu obowiązku podatkowego decyduje moment wystawienia faktury (w terminie ustalonym ustawowo). Gdy podatnik jej nie wystawi, obowiązek podatkowy powstanie w terminie płatności.

W związku z tym w sytuacji wskazanej w pytaniu obowiązek podatkowy powstanie w momencie wystawienia faktury, nie później niż z chwilą upływu terminu płatności.