Wynajem lokalu studentom a VAT

Jestem zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Na potrzeby działalności nabyłem budynek (hotelowo-usługowy). Zakup ten opodatkowany był 23% stawką VAT. Budynek ma być przeznaczony na wynajem pokoi studentom. Jaką stawką VAT będzie opodatkowany taki wynajem?

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 30 ustawy o VAT (Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwolnione z opodatkowania VAT są usługi zakwaterowania:

• w bursach i internatach świadczone na rzecz uczniów i wychowanków szkół prowadzących te bursy i internaty,
• w domach studenckich świadczone na rzecz studentów i doktorantów uczelni prowadzących te domy studenckie,
• świadczone na rzecz uczniów i wychowanków lub studentów i doktorantów przez podmioty inne niż wyżej wymienione, pod warunkiem że szkoły lub uczelnie mają z tymi podmiotami zawarte umowy dotyczące zakwaterowania swoich uczniów i wychowanków lub studentów i doktorantów.

Zdaniem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej zaprezentowanym w wiążącej informacji stawkowej z dnia 24 marca 2021 r., nr 0112-KDSL1-1.450.1042.2020.6.AK, w przypadku zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 30 ustawy o VAT, jeśli akademik nie będzie prowadzony przez szkołę/uczelnię, a usługi zakwaterowania nie będą świadczone na rzecz studentów uczelni prowadzącej akademik, to nie zostaną spełnione przesłanki, aby korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 30 ustawy o VAT. W przypadku omawianym przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej podatnik prowadzący akademik nie zamierzał zawierać umów ze szkołami.

Tak więc w sytuacji wskazanej w pytaniu zastosowanie zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 30 ustawy o VAT nie jest możliwe.

Ponadto, jak przewiduje art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwolnione z VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2024 r. poz. 1440 ze zm.).

Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia na podstawie tego przepisu są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Jak wskazano w pytaniu, wynajmowana nieruchomość nie jest o charakterze mieszkalnym, zatem także ten przepis w omawianej sytuacji nie będzie miał zastosowania.

Oprócz tego, w załączniku nr 3 do ustawy o VAT, stanowiącym wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 8%, pod pozycją nr 47 wymienione zostały usługi sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 55, tj. "Usługi związane z zakwaterowaniem".

Z objaśnień do PKWiU wynika, że dział 55 "Usługi związane z zakwaterowaniem" obejmuje:

• usługi w zakresie zapewnienia krótkotrwałego pobytu turystom i pozostałym podróżnym,
• usługi w zakresie zakwaterowania na dłuższy okres studentów, osób pracujących i pozostałych osób.

Dział ten jednak nie obejmuje usług w zakresie zapewnienia długotrwałego zakwaterowania, jako głównego miejsca pobytu w obiektach, takich jak: apartamenty, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w odpowiednich grupowaniach sekcji L.

Należy pamiętać, że nie można utożsamiać usług krótkotrwałego zakwaterowania z usługami najmu lub usługami o podobnym charakterze przede wszystkim ze względu na ich istotę i czas trwania.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wiążącej informacji stawkowej z dnia 27 maja 2024 r., nr 0112-KDSL1-1.450.1329.2020.4.AK, uznał, że usługa polegająca na wynajmie powierzchni lokalowych studentom/uczniom w budynku przez podatnika w celu ich zakwaterowania na pobyt czasowy (krótkotrwałego zakwaterowania), spełnia kryteria i posiada właściwości dla usług objętych działem PKWiU 55. Dla usługi, która mieści się w grupowaniu PKWiU 55 - "Usługi związane z zakwaterowaniem", ustawodawca przewidział preferencyjną stawkę podatku VAT w wysokości 8%, na podstawie art. 41 ust. 2 w zw. z poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o VAT.

Także Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wiążącej informacji stawkowej z dnia 14 lipca 2023 r., nr 0112-KDSL2-1.440.163.2023.3.NR, wyjaśnił, że dział 55 "Usługi związane z zakwaterowaniem" obejmuje zakwaterowania na dłuższy okres studentom, osobom pracującym oraz pozostałym osobom.

W związku z tym, jeśli usługa świadczona przez Czytelnika będzie sklasyfikowana w PKWiU 55, to będzie podlegała opodatkowaniu 8% stawką VAT.