Mam działkę położoną przy drodze prywatnej, która dochodzi do drogi gminnej. W momencie zakupu nieruchomości ustanowiono na moją rzecz - oraz na rzecz właścicieli działek sąsiednich - nieodpłatną służebność, na mocy której przysługuje nam prawo przechodu i przejazdu przez wspomnianą drogę. Stan drogi jest obecnie bardzo zły. Kto ponosi odpowiedzialność za utwardzenie i utrzymanie jej nawierzchni - ja oraz sąsiedzi, czy jej właściciel, który sprzedał nam działki położone przy tej drodze?
W omawianej sytuacji na rzecz Czytelnika (każdoczesnego właściciela zakupionej nieruchomości) ustanowiona została służebność gruntowa - służebność drogi koniecznej, na mocy której nieruchomość Czytelnika (tzw. nieruchomość władnąca) uzyskała odpowiedni dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem innej nieruchomości - tzw. nieruchomości obciążonej - którą jest wspomniana w pytaniu droga prywatna.
W pierwszej kolejności należy zapoznać się z zapisami umowy (orzeczenia sądowego) w przedmiocie ustanowienia służebności. Jeśli nie określają one zasad wykonywania służebności, należy stosować regulacje ustawowe. Zgodnie z nimi w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Tak stanowi art. 289 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności drogi koniecznej w braku odmiennej umowy obejmuje swoim zakresem zarówno obowiązek wybudowania odpowiednich urządzeń, jeśli są potrzebne (utwardzenie drogi), jak i późniejsze ich utrzymywanie w należytym stanie, stosownie do sposobu korzystania z drogi i przeznaczenia nieruchomości władnącej oraz obciążonej. Wspomnianym w przepisie urządzeniem potrzebnym do wykonywania służebności gruntowej przechodu lub przejazdu może być np. utwardzona droga umożliwiająca przejazd przez nieruchomość obciążoną, budowa kładki itp. Jeżeli natomiast obowiązek utrzymywania takich urządzeń został nałożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku.
Z powyższego wynika zatem, że o ile z umowy (orzeczenia) nie wynika nic innego, to koszty związane z utwardzeniem wspomnianej drogi oraz utrzymywaniem jej w należytym stanie obciążają Czytelnika oraz innych sąsiadów, właścicieli nieruchomości władnących, którzy czerpią korzyści ze służebności.