Preferencja dla właściciela lokalu mieszkalnego położonego w zabytkowym budynku

Mieszkanie należące do majątku osobistego podatnika znajduje się w budynku, który jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Budynkiem tym zarządza wspólnota mieszkaniowa. Czy wpłaty dokonywane na fundusz remontowy tej wspólnoty mogą być odliczone w ramach ulgi na zabytki?

Podatnikowi jako współwłaścicielowi zabytku nieruchomego może przysługiwać ulga na zabytki, przy spełnieniu warunków określonych w ustawie o PIT.

Osoby fizyczne mogą korzystać z ulgi na zabytki przewidzianej w art. 26hb updof.

W kontekście sprawy przedstawionej przez podatnika, należy wskazać, że o możliwości skorzystania z tej ulgi decyduje łączne spełnienie następujących przesłanek:

• podatnik jest współwłaścicielem zabytku nieruchomego,
• zabytek spełnia kryteria zabytku nieruchomego w rozumieniu art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c-e ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zbytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1292 ze zm.),
• zabytek nieruchomy jest wpisany do rejestru zabytków lub znajduje się w ewidencji zabytków,
• podatnik dokonał wpłat na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej utworzony, zgodnie z odrębnymi przepisami, dla opisanego wcześniej zabytku nieruchomego,
• poniesione wydatki są udokumentowane dowodem wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej lub zaświadczeniem o wysokości wpłat w roku podatkowym wystawionym przez wspólnotę mieszkaniową.

Warto podkreślić, że za współwłaściciela zabytku nieruchomego uważa się podatnika, któremu przysługuje prawo odrębnej własności lokalu oraz prawo do udziału w związanej z tym lokalem nieruchomości gruntowej i częściach wspólnych budynku stanowiącego zabytek nieruchomy. Kluczowe jest też ustalenie, czy w danym przypadku mamy do czynienia z zabytkiem nieruchomym. W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c-e ustawy o ochronie zbytków i opiece nad zabytkami, zabytkami nieruchomymi są w szczególności obiekty będące dziełami architektury i budownictwa, dziełami budownictwa obronnego czy obiektami techniki (np. kopalniami, hutami, elektrowniami i innymi zakładami przemysłowymi).

Należy stąd wnosić, że jeżeli budynek, w którym położony jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność podatnika, jest objęty wpisem do rejestru zabytków lub ewidencji zabytków, to podatnik ma status współwłaściciela zabytku nieruchomego w rozumieniu przepisów o uldze na zabytki. W takim przypadku będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia od podstawy opodatkowania nie więcej niż 50% kwoty wydatków poniesionych w danym roku podatkowym tytułem wpłat na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej. Podstawą do ustalenia kwoty odliczenia muszą być wskazane wcześniej dokumenty, tj. dowody wpłat na fundusz remontowy wspólnoty lub zaświadczenie o wysokości wpłat wystawione przez wspólnotę. Co ważne, za dzień poniesienia wydatku uważa się dzień zapłaty należności i na ten dzień podatnik musi posiadać prawo własności lokalu położonego w zabytku nieruchomym.

Z odliczenia podatnik będzie mógł skorzystać po zakończeniu roku podatkowego, o ile osiąga dochody opodatkowane według skali podatkowej lub podatkiem liniowym.

Wydatki objęte prawem do odliczenia, ale niemające pokrycia w rocznym dochodzie, podatnik może odliczać w kolejnych latach, nie dłużej jednak niż przez sześć lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dokonano odliczenia.

Przypominamy, że odliczeniu nie podlegają wydatki w części, w jakiej zostały:

• odliczone od przychodu na podstawie ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym,
• uwzględnione przez podatnika w związku z korzystaniem z ulg podatkowych w rozumieniu Ordynacji podatkowej,
• sfinansowane, dofinansowane lub zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie.

Jeżeli zwrot poniesionych wydatków ma miejsce po roku, w którym podatnik dokonał odliczeń, wówczas musi on doliczyć odpowiednio kwoty poprzednio odliczone do dochodu za rok podatkowy, w którym otrzyma ten zwrot.

Na analogicznych zasadach z ulgi na zabytki może korzystać podatnik opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Wydatki objęte odliczeniem odlicza od przychodów ewidencjonowanych stosownie do art. 11 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2025 r. poz. 843).

Możliwość stosowania ulgi na zabytki przez właścicieli lokali położonych w zabytkowym budynku wpisanym do właściwego rejestru/ewidencji potwierdzają również organy podatkowe (por. interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 lipca 2025 r., nr 0112-KDIL2-1.4011.479.2025.2.JK).