Otrzymanie opłaty rezerwacyjnej

Zgodnie z utrwalonym już stanowiskiem organów podatkowych opłata rezerwacyjna w dacie jej otrzymania nie wiąże się z wykonaniem jakiegokolwiek świadczenia i tym samym nie podlega opodatkowaniu VAT. Tak przykładowo uznał Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 10 czerwca 2024 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.119.2024.2.IK. Jego zdaniem opłata rezerwacyjna w momencie jej wpłaty przez klienta, ma charakter kaucji i ma zabezpieczać wykonanie wzajemnych zobowiązań pomiędzy klientem i spółką. Czytamy w niej:

"(...) w dacie otrzymania przez Państwa opłaty rezerwacyjnej, wpłacanej na podstawie umowy rezerwacyjnej, opłata ta nie będzie stanowić wynagrodzenia za dostawę towarów czy świadczenie usług, a jedynie będzie potwierdzać rzeczywiste zainteresowanie klienta Państwa ofertą i wolę nabycia nieruchomości.

Opłata rezerwacyjna w dacie jej otrzymania przez Państwa nie wiąże się zatem z wykonaniem przez Państwa świadczenia i tym samym w dacie jej otrzymania nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy (...)".

Uwaga

Opłata rezerwacyjna w momencie jej wpłaty przez klienta, ma charakter kaucji i zabezpiecza wykonanie wzajemnych zobowiązań. Otrzymana opłata rezerwacyjna nie skutkuje w momencie jej otrzymania powstaniem obowiązku podatkowego w VAT (nie podlega opodatkowaniu VAT).

Jednocześnie w tej samej interpretacji organ podatkowy wyjaśnił, że w przypadku, gdy opłata rezerwacyjna w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży tej nieruchomości, to z tą chwilą przekształci się w zaliczkę (cenę) nieruchomości, rodzącą na gruncie ustawy o VAT obowiązek podatkowy, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT.

W tym zakresie wyjaśnił: "(...) Przepis ten wiąże powstanie obowiązku podatkowego z momentem zapłaty całości lub części należności z tytułu dostawy towarów - nieruchomości.

Zatem w odniesieniu do sytuacji, kiedy będą Państwo zawierali z nabywcą (zainteresowanym niebędącym stroną postępowania) umowę przenoszącą własność nieruchomości obowiązek podatkowy powstanie w dacie zawarcia tej umowy, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, tj. z chwilą zaliczenia przedmiotowej opłaty rezerwacyjnej na poczet ceny nieruchomości, o ile wcześniej nie nastąpi dokonanie dostawy nieruchomości na rzecz nabywcy, zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy (podkreślenie redakcji) (...)".

Warto zaznaczyć, że w rozpatrywanej przez Dyrektora KIS sprawie do opłaty rezerwacyjnej nie miały zastosowania przepisy art. 32 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695). Sprawa dotyczyła przedwstępnej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, na które składają się cztery działki ewidencyjne gruntu, która przewiduje obowiązek wpłaty przez nabywcę na rzecz sprzedawcy opłaty rezerwacyjnej. Sprzedawca może dowolnie dysponować opłatą rezerwacyjną od momentu jej wpłaty.