Usługi najmu miejsca postojowego zwolnione z ewidencjonowania w kasie

W marcu 2026 r. rozpocząłem świadczenie usługi wynajmu 8 miejsc postojowych na rzecz osób fizycznych. Zapłatę z tego tytułu otrzymuję gotówką oraz na rachunek bankowy. Obecnie mam jednak wątpliwości czy mogę korzystać ze zwolnienia z kasy, jeśli z tytułu tej sprzedaży dla wszystkich najemców wystawiam faktury (bez względu na formę dokonywanej płatności) czy też wystarczy, że usługi te dokumentuję fakturami w przypadku zapłaty gotówką, a może powinienem bezwzględnie je ewidencjonować w kasie już od 1 kwietnia br.?

Co do zasady, sprzedaż dokonywana na rzecz osób prywatnych musi być ewidencjonowana w kasie fiskalnej. Jednak podatnik świadczący usługi wynajmowania nieruchomości na własny rachunek (PKWiU ex 68.20.1) ma możliwość skorzystania z kilku rodzajów zwolnień z obowiązku ewidencjonowania sprzedaży przy zastosowaniu kasy rejestrującej. Zwolnienia te określone są w rozporządzeniu w sprawie zwolnień i obowiązują do końca 2027 r.

Może to być zwolnienie ze względu na wartość sprzedaży, ze względu na dokumentowanie usług fakturą lub też formę zapłaty.

Zwolnienie ze względu na wartość sprzedaży w danym roku podatkowym, nie później jednak niż do końca grudnia 2027 r. przysługuje podatnikom rozpoczynającym po dniu 31 grudnia 2024 r. sprzedaż na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli przewidywana przez nich wartość sprzedaży z tego tytułu nie przekroczy w danym roku, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności, kwoty 20.000 zł (§ 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia).

Zwolnienie to nie ma jednak charakteru bezwarunkowego. Jeżeli bowiem w trakcie roku wartość sprzedaży dla osób prywatnych przekroczy limit liczony proporcjonalnie do okresu wykonywania sprzedaży w 2026 r. zwolnienie straci moc po upływie dwóch miesięcy następujących po miesiącu, w którym wartość sprzedaży przekroczyła ww. limit (§ 5 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia).

Podatnik, u którego wartość sprzedaży jest wyższa niż 20.000 zł, stosownie do § 2 oraz poz. 29 załącznika do rozporządzenia w sprawie zwolnień może korzystać ze zwolnienia z ewidencjonowania, ale tu konieczne jest spełnienie dodatkowych warunków.

Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKWiU ex 68.20.1) zwolnione są z obowiązku ewidencjonowania w kasach rejestrujących na podstawie ww. przepisu, jeżeli:

• świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą lub
• świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności zapłata dotyczyła.

W § 4 rozporządzenia w sprawie zwolnień ustawodawca z kolei wymienił czynności, które zostały bezwzględnie wyłączone ze zwolnień z ewidencjonowania sprzedaży za pomocą kas rejestrujących. W myśl bowiem § 4 ust. 1 pkt 2 lit. n) ww. rozporządzenia, zwolnień, o których mowa w § 2 i § 3 nie stosuje się w przypadku świadczenia usług parkingu samochodów i innych pojazdów. Jednakże przepis § 7 rozporządzenia zawiera regulację przejściową, zgodnie z którą podatnicy, którzy nie przestali spełniać warunków oraz nie zostali zwolnieni z obowiązku prowadzenia ewidencji na podstawie § 2 i § 3 obecnego rozporządzenia, zwolnienie z obowiązku prowadzenia ewidencji traci moc z dniem 1 lipca 2025 r., z zastrzeżeniem § 8 ust. 2-4 tego rozporządzenia.

W § 8 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia z kolei wskazano stosowanie - do dnia 31 marca 2026 r. - zwolnienia z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży dla podatników, którzy w okresie od dnia 1 stycznia 2025 r. do dnia 31 marca 2026 r. kontynuują lub rozpoczynają świadczenie usług, o których mowa w § 4 ust. 1 pkt 2 lit. n) ww. rozporządzenia.

Początkowo ograny podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych stały na stanowisku, że usługi, o których mowa podlegały bezwzględnemu obowiązkowi ewidencjonowania od 1 kwietnia 2026 r. Uznawały, że możliwość korzystania ze zwolnienia określonego w poz. 29 załącznika do rozporządzenia nie ma w takich sytuacjach zastosowania. Ostatecznie Dyrektor KIS zmienił swoje wcześniejsze stanowisko i w obecnie wydawanych interpretacjach indywidualnych stoi na stanowisku, że usługi wynajmu miejsc postojowych osobom fizycznym, mogą korzystać ze zwolnienia z ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących na podstawie § 2 ust. 1 rozporządzenia w związku z poz. 29 załącznika do rozporządzenia - jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2027 r.

Tak przykładowo uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 29 lipca 2026 r., nr 0111-KDIB3-2.4012.412.2026.2.KK. Organ podatkowy zwrócił uwagę, że zarówno w ustawie o VAT, jak i w rozporządzeniu w sprawie zwolnień, nie została zawarta definicja usług parkingu samochodów i innych pojazdów. W związku z tym, aby prawidłowo określić, czy podatnik ma obowiązek ewidencjonować ww. usługi na kasie rejestrującej konieczne jest wzięcie pod uwagę faktycznej treści świadczonej usługi.

Powołując się na § 3 pkt 25 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. poz. 1225 ze zm.) wskazano, że ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o parkingu - należy przez to rozumieć wydzieloną powierzchnię terenu przeznaczoną do postoju i parkowania samochodów, składającą się ze stanowisk postojowych oraz dojazdów łączących te stanowiska, jeżeli takie dojazdy występują. Powołując się na przepis § 4 ust. 1 pkt 2 lit. n) rozporządzenia w sprawie zwolnień wprost wskazano, że regulacje wprowadzające od 1 kwietnia 2026 r. bezwzględny obowiązek ewidencjonowania za pomocą kas rejestrujących usług parkingu samochodów i innych pojazdów, objęły tym obowiązkiem typowe usługi parkingowe, a nie wynajmu miejsc parkingowych.

Zdaniem organu podatkowego, usługa parkingowa, o której mowa w § 4 ust. 1 pkt 2 lit. n) ww. rozporządzenia powinna mieć charakter krótkotrwałego postoju samochodu, z którego może korzystać każdy, kto się decyduje na nie, miejsce nie powinno być przypisane do samochodu/osoby, a zawarcie umowy to akceptacja regulaminu. Każda wydzielona przestrzeń, z wyznaczonymi miejscami postoju, jeśli jest udostępniana za opłatą określaną wyznacznikiem czasu korzystania z tego miejsca powinna stanowić usługę parkingu, o której mowa w ww. przepisie.

Zwrócono uwagę, że: "(...) Usługi parkingowe generalnie mieszczą się w PKWiU 52.21.24.0 - Usługi parkingowe oraz PKWiU 96.09.19.0 - Pozostałe różnorodne usługi, gdzie indziej niesklasyfikowane (jako usługa parkingowa dla gości hotelu/restauracji). Nie obejmują one zatem wynajmu miejsca postojowego sklasyfikowanego w PKWiU 68.20.1. Wynajem parkingów mieści się w kategorii usług związanych z nieruchomościami (...)".

Odnośnie usług wynajmu czytamy: "(...) Usługa wynajmu miejsca postojowego sklasyfikowana jest w PKWiU 68.20.1 pod warunkiem, że świadczenie ma rzeczywiście charakter najmu nieruchomości (oddania do wyłącznego korzystania), jeżeli: zawarta jest umowa najmu, miejsce jest przypisane konkretnemu najemcy, najemca ma wyłączność korzystania, brak rotacji użytkowników, opłata ma charakter stały (nie godzinowy).

W załączniku do rozporządzenia w poz. 29 przytoczono PKWiU 68.20.1, w którym mieści się najem powierzchni niemieszkalnych (w tym także mieszczą się takie nieruchomości, jak miejsca postojowe, parkingowe).

Ze względu na to, że obowiązek w § 4 ust. 1 pkt 2 lit. n) rozporządzenia nie odnosi się do wynajmu miejsc parkingowych, to w § 4 ust. 3 rozporządzenia, nie dodano wyłączenia dla poz. 29 załącznika (w zakresie nieruchomości wynajmowanych w celach parkowania).

Zatem, zgodnie z § 2 pkt 1 rozporządzenia w związku z poz. 29 załącznika do rozporządzenia, udostępnianie miejsc postojowych (wynajem miejsc parkingowych) korzysta ze zwolnienia z ewidencji za pomocą kas rejestrujących przy spełnieniu określonych w tej pozycji warunków (...)".

Takie też stanowisko prezentowane jest w interpretacjach zmieniających Szefa Krajowej Administracji Skarbowej z dnia 31 lipca 2026 r., nr DOP7.8101.44.2026.FMLM czy nr DOP7.8101.43.2026.FMLM.

Odnosząc powyższe do zadanego pytania uznać należy, że podatnik świadczący usługi wynajmu nieruchomości osobom prywatnym może korzystać ze zwolnienia z ewidencjonowania sprzedaży w kasie fiskalnej, jeśli zapłatę za daną czynność w całości otrzymuje na swój rachunek bankowy. W takiej sytuacji nie musi tej sprzedaży dokumentować fakturą.

W przypadku natomiast, gdy zapłata za usługę najmu miejsca postojowego dokonywana jest gotówką, to warunkiem zastosowania zwolnienia z § 2 w związku z poz. 29 załącznika do rozporządzenia jest dokumentowanie tych usług fakturami.