Mieszkanie zakupione w celu pobierania pożytku z najmu

Spółka zakupiła mieszkanie z zamiarem pobierania pożytku z najmu. Jak ująć takie mieszkanie w księgach rachunkowych? Czy dla celów bilansowych dokonuje się odpisów amortyzacyjnych od takiej nieruchomości? Jak ująć w księgach wzrost wartości rynkowej nieruchomości na dzień bilansowy?

Według art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowości, przez inwestycje rozumie się aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych, wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej. W szczególności są to aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści. Do nieruchomości inwestycyjnych można zaliczyć m.in.: lokale stanowiące odrębną własność. Właściwym kontem służącym do ujmowania wartości nieruchomości inwestycyjnych jest konto 04 "Inwestycje w nieruchomości i prawa". W ciężar tego konta (po stronie Wn) księguje się stan oraz wszelkie zwiększenia stanu lub wartości początkowej inwestycji, natomiast na dobro tego konta (po stronie Ma) ujmuje się zmniejszenia stanu lub wartości początkowej inwestycji. Do konta 04 wskazane jest prowadzić ewidencję analityczną według poszczególnych obiektów stanowiących odrębne nieruchomości i według poszczególnych tytułów praw. Na podstawie ewidencji analitycznej powinno być możliwe ustalenie wartości początkowej lub cen rynkowych poszczególnych składników inwestycji. Natomiast koszty i przychody związane z utrzymywaniem nieruchomości zaliczanych do inwestycji, w tym także wynikające z aktualizacji wartości tych nieruchomości, jak również z ich przekwalifikowaniem do środków trwałych, jeżeli do wyceny inwestycji przyjęto cenę rynkową bądź inaczej określoną wartość godziwą, zalicza się do pozostałych kosztów bądź przychodów operacyjnych (por. art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. c ustawy o rachunkowości).

Z polityki rachunkowości jednostki powinno wynikać, w jaki sposób wycenia nieruchomości inwestycyjne. Jednostki mogą bowiem wyceniać takie nieruchomości według zasad stosowanych dla środków trwałych lub według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej (por. art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy o rachunkowości). Jeżeli jednostka wycenia zakupione nieruchomości zaliczane do inwestycji według zasad stosowanych dla środków trwałych, to jest zobowiązana, nie rzadziej niż na dzień bilansowy, wycenić te nieruchomości według cen nabycia pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości (por. art. 28 ust. 1 pkt 1 ustawy o rachunkowości). Trzeba pamiętać, że w sytuacji gdy jednostka dokonuje ulepszenia nieruchomości inwestycyjnych wycenianych według zasad określonych dla środków trwałych, nakłady poniesione na ulepszenie ujmuje na zwiększenie wartości początkowej tych nieruchomości (por. art. 31 ust. 1 ustawy o rachunkowości).

Z kolei wycena nieruchomości zaliczonych do inwestycji w cenie rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej polega na zaktualizowaniu na każdy dzień bilansowy ich wartości do aktualnej ceny rynkowej, uwzględniającej zarówno sytuację rynkową, jak i stan nieruchomości. Wzrost wartości rynkowej nieruchomości księguje się po stronie Wn konta 04, w korespondencji ze stroną Ma konta 76-0 "Pozostałe przychody operacyjne", z kolei spadek wartości rynkowej ujmuje się po stronie Ma konta 04, w korespondencji ze stroną Wn konta 76-1 "Pozostałe koszty operacyjne".

Dodajmy również, że w przypadku wyceny nieruchomości inwestycyjnej według ceny rynkowej (godziwej) nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych ani nie uwzględnia się utraty wartości spowodowanej użytkowaniem nieruchomości. W wartości takiej nieruchomości nie ujmuje się również kosztów ulepszeń. Nakłady poniesione na ulepszenie nieruchomości inwestycyjnych wycenionych w wartości rynkowej odnosi się bezpośrednio w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych. Wynika to z faktu, że wszelkie zmiany wartości nieruchomości (w tym skutki ulepszeń i utraty wartości) powinny znaleźć odzwierciedlenie w cenie rynkowej.

Przykład

I. Założenia:

1. Spółka zakupiła mieszkanie z zamiarem pobierania pożytku z najmu. Mieszkanie to zakwalifikowała w księgach rachunkowych do inwestycji długoterminowych. Cena nabycia mieszkania wynosiła: 850.000 zł.
2. Z polityki rachunkowości spółki wynika, że nieruchomości inwestycyjne wyceniane są według ceny rynkowej.
3. Cena rynkowa nieruchomości ustalona na dzień bilansowy według szacunku spółki wynosiła: 900.000 zł.

II. Dekretacja:

III. Księgowania: