Waloryzacja opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu w spółdzielni mieszkaniowej

Spółdzielnia mieszkaniowa w 2020 r. otrzymała zaświadczenie z urzędu gminy, że z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym uległo przekształceniu w prawo własności gruntu. Spółdzielnia w zakresie danej nieruchomości dokonała jednorazowej wpłaty po uwzględnieniu bonifikaty dla udziału w nieruchomości związanego z prawem własności lokali mieszkalnych. Nadal jednak wnosimy opłatę za wieczyste użytkowanie gruntów w zakresie lokali użytkowych. W 2026 r. spółdzielnia dokonała wyższej opłaty powiększonej o waloryzację dokonaną przez urząd gminy. Jak ująć w księgach kwoty tej waloryzacji?

Spółdzielnie mieszkaniowe, jako jednostki posiadające osobowość prawną, prowadzą księgi rachunkowe i sporządzają sprawozdanie finansowe zgodnie z ustawą o rachunkowości. Natomiast ustawą systemową dla tych jednostek jest ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2026 r. poz. 889).

Jeżeli chodzi o prawo wieczystego użytkowania gruntu, to ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2025 r. poz. 6) stanowi, iż od 1 stycznia 2019 r. prawo do takich gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne lub

3) o których mowa wyżej, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Przekształcenie w myśl ww. ustawy - to przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu.

A zatem ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, dotyczy generalnie przekształcenia związanego z zabudowaniami przeznaczonymi na cele mieszkaniowe.

Jak wynika z pytania, spółdzielnia mieszkaniowa nadal wnosi opłatę za wieczyste użytkowanie gruntów w zakresie lokali użytkowych, do których uprawnione osoby posiadają spółdzielcze własnościowe prawo, aż do momentu przekształcenia ich w prawo odrębnej własności.

Z kolei ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 4) wymaga, aby członkowie spółdzielni oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, w tym także użytkowych, uczestniczyli w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat (tzw. czynsz), zgodnie z postanowieniami statutu. Do kosztów tych należą m.in.: koszty administrowania zasobami mieszkaniowymi i zarządem ogólnym, koszty ubezpieczeń majątkowych, odpisy na fundusz remontowy, zużycie wody i ciepła dotyczące części wspólnej, podatek od nieruchomości oraz opłaty z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów. W praktyce do wysokości powyższego czynszu doliczane są także zaliczki na media, tj. na ciepłą, zimną wodę oraz ścieki, a także centralne ogrzewanie.

Ujęcie powyższych kosztów w księgach rachunkowych spółdzielni mieszkaniowej może być następujące:

- Wn konto 50-1 "Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości" (w analityce: Konta według poszczególnych kosztów),
- Ma konto 21 "Rozrachunki z dostawcami" (w analityce: Konta według poszczególnych dostawców).

Ponadto - w myśl art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - spółdzielnie mieszkaniowe tworzą fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych z odpisów w koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. A zatem odpisy na fundusz remontowy są pokrywane przychodami z opłat eksploatacyjnych, o których mowa powyżej.

Jak wskazano, osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego jest zobowiązana do pokrywania ww. kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości. W księgach rachunkowych spółdzielni mieszkaniowej księgowanie opłat z tego tytułu co miesiąc, stanowiących przychód spółdzielni, jest następujące:

- Wn konto 20-1 - "Rozrachunki z tytułu opłat za lokale" (w analityce: Konto imienne każdej osoby zobowiązanej do wnoszenia takich opłat),
- Ma konto 70-0 - "Przychody z gospodarki zasobami" (w części dotyczącej eksploatacji i mediów),
- Ma konto 85-0 - "Fundusz remontowy" (w części dotyczącej odpisu na fundusz remontowy).

W myśl ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2026 r. poz. 399 ze zm.), wartości opłat związanych z prawem do wieczystego użytkowania gruntów nieruchomościowych ustalane są w oparciu o procentową stawkę, która z kolei jest obliczana od wartości gruntów oraz od przeznaczenia danego gruntu (art. 72).

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nieczęściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty (art. 77).

Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się.

Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Biorąc powyższe pod uwagę oraz uwzględniając fakt, że w wysokości miesięcznej opłaty (czynszu) zawarta jest m.in. opłata z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów, o czym pisaliśmy wcześniej, zaktualizowana (wyższa) kwota tej opłaty, powinna odpowiednio zwiększyć opłatę miesięczną wnoszoną przez osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego.