Zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką
Wierzyciel złożył do komornika wniosek o wszczęcie egzekucji przeciwko dłużnikowi na podstawie prawomocnego nakazu zapłaty opatrzonego klauzulą wykonalności. Jednocześnie zlecił mu poszukiwanie majątku dłużnika. Komornik poinformował wierzyciela, że dłużnik był właścicielem dwóch nieruchomości, jednak przekazał je w darowiźnie innej osobie rok przed wszczęciem egzekucji. Na jednej z tych nieruchomości wierzyciel miał wpisaną hipotekę. Czy mimo zbycia przez dłużnika tych nieruchomości, wierzyciel może uzyskać z nich zaspokojenie?
TAK. Wszczęcie egzekucji z nieruchomości zbytych przez dłużnika będzie jednak wymagało uzyskania tytułu wykonawczego przeciwko ich obecnemu właścicielowi lub orzeczenia stwierdzającego bezskuteczność darowizny w stosunku do wierzyciela.
W oparciu o art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2025 r. poz. 341), w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). Zatem w przypadku zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką przez dłużnika wskazanego w tytule egzekucyjnym, możliwe jest uzyskanie na ten tytuł klauzuli wykonalności przeciwko nabywcy na podstawie art. 788 § 1 K.p.c., o ile obowiązek stwierdzony w tytule egzekucyjnym dotyczy stosunku prawnego hipoteki. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 grudnia 2016 r., sygn. akt III CZP 81/16.
W przypadku natomiast, gdy nakaz zapłaty, którym dysponuje wierzyciel, był podstawą wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości dłużnika hipoteki przymusowej, wówczas nie jest możliwe nadanie na ten tytuł klauzuli przeciwko nabywcy obciążonej nieruchomości w oparciu o art. 788 § 1 K.p.c. Wszczęcie egzekucji z tej nieruchomości wymaga uzyskania tytułu wykonawczego przeciwko nabywcy, w wyniku skierowania przeciwko niemu powództwa o zapłatę wierzytelności wynikającej z nakazu uzyskanego przeciwko dłużnikowi osobistemu. Odpowiedzialność pozwanego jest w takim przypadku ograniczona do przedmiotu obciążonego hipoteką oraz wysokości sumy hipoteki przymusowej.
W sytuacji gdy zbyta nieruchomość nie jest obciążona hipoteką na rzecz wierzyciela lub gdy hipoteka nie dotyczy wierzytelności będącej podstawą uzyskania nakazu zapłaty przeciwko dłużnikowi osobistemu, czy też nie jest hipoteką przymusową wpisaną na podstawie tego tytułu, wówczas prowadzenie z niej egzekucji wymaga uprzedniego skierowania przeciwko nabywcy nieruchomości skargi pauliańskiej na podstawie art. 527 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
Zgodnie z brzmieniem przywołanego przepisu, gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć. Prawodawca wprowadził domniemanie, zgodnie z którym, gdy w wyniku takiej czynności osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną, chociażby osoba ta nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Ponadto, jeżeli w chwili darowizny dłużnik był niewypłacalny, domniemywa się, iż działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. To samo dotyczy wypadku, gdy dłużnik stał się niewypłacalny wskutek dokonania darowizny.
Po uzyskaniu prawomocnego wyroku stwierdzającego bezskuteczność darowizny w stosunku do wierzyciela należy go przedłożyć komornikowi prowadzącemu egzekucję przeciwko dłużnikowi osobistemu. Będzie on stanowił podstawę zajęcia zbytej przez dłużnika nieruchomości.
