Zajęcie udziału dłużnika w prawie własności nieruchomości

W toku egzekucji komornik ustalił, że dłużnik jest współwłaścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej na prawach małżeńskiej wspólności majątkowej. Poza tym nie posiada żadnego innego wartościowego składnika majątku, który mógłby zostać zajęty. Co powinien zrobić wierzyciel, aby komornik mógł prowadzić egzekucję z tej nieruchomości?

Prowadzenie egzekucji z nieruchomości objętej wspólnością majątkową małżonków wymaga uzyskania klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika. W braku podstaw do jej uzyskania możliwe jest również wystąpienie do sądu z żądaniem ustanowienia rozdzielności majątkowej między dłużnikiem a jego małżonkiem, i skierowanie egzekucji do udziału w prawie własności przysługującego dłużnikowi.

Tytułowi egzekucyjnemu wydanemu przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim sąd na podstawie art. 787 K.p.c. nadaje klauzulę wykonalności także przeciwko jej małżonkowi z ograniczeniem jego odpowiedzialności do majątku objętego wspólnością majątkową, jeżeli wierzyciel wykaże dokumentem urzędowym lub prywatnym, że stwierdzona tytułem egzekucyjnym wierzytelność powstała z czynności prawnej dokonanej za zgodą małżonka dłużnika. Ponadto możliwe jest uzyskanie klauzuli przeciwko małżonkowi dłużnika z ograniczeniem jego odpowiedzialności do przedsiębiorstwa wchodzącego w skład majątku wspólnego małżonków, jeśli wierzyciel wykaże dokumentem urzędowym lub prywatnym, że stwierdzona tytułem egzekucyjnym wierzytelność powstała w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa. Brak tytułu wykonawczego przeciwko małżonkowi dłużnika uniemożliwia prowadzenie egzekucji z nieruchomości wchodzącej w skład ich majątku wspólnego.

Przepisy dopuszczają jednak prowadzenie egzekucji z udziału w prawie własności nieruchomości. W tym jednak celu wierzyciel musi wnieść przeciwko dłużnikowi i jego małżonkowi pozew o ustanowienie pomiędzy nimi rozdzielności majątkowej. Podstawą pozwu jest art. 52 § 1a Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.). Wierzyciel w toku postępowania musi uprawdopodobnić, że zaspokojenie wierzytelności stwierdzonej tytułem wykonawczym wymaga dokonania podziału majątku wspólnego małżonków. Po uzyskaniu prawomocnego korzystnego rozstrzygnięcia, wierzyciel będzie mógł skierować egzekucję do udziału dłużnika w prawie własności nieruchomości. Egzekucyjna sprzedaż udziału w prawie własności jest jednak znacznie utrudniona. Potencjalny nabywca musiałby bowiem przystąpić do przetargu (przykład), wygrać, a następnie porozumieć się z pozostałymi współwłaścicielami co do warunków zniesienia współwłasności.