Nieodpłatne otrzymanie nieruchomości zabudowanej

Spółka akcyjna decyzją wojewody nabyła nieodpłatnie nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym i budynkiem użytkowym. Przez wiele lat nie mogła nią władać, więc dochodziła swoich praw na drodze sądowej. Sąd wydał korzystny dla spółki wyrok i teraz może korzystać z tej nieruchomości. W tej sytuacji musi wprowadzić środki trwałe do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Jak powinna ustalić wartość początkową poszczególnych składników majątku, skoro w wyroku sądu podano wartość całej nieruchomości?

Wartość początkową pojedynczego środka trwałego (tu: gruntu, budynku mieszkalnego, budynku użytkowego) otrzymanego nieodpłatnie należy ustalić według jego wartości rynkowej z dnia nabycia. Jeżeli natomiast w decyzji wojewody określono tę wartość w niższej wysokości, wartością początkową będzie ta niższa wartość.

Grunt i poszczególne budynki jako odrębne środki trwałe

Zgodnie z art. 16a updop, środkami trwałymi są stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.

W przypadku opisanym w pytaniu zarówno grunt, jak i budynki stanowią odrębne środki trwałe. Przy czym grunt i budynek mieszkalny, na mocy art. 16c pkt 1 i 2a updop, nie podlegają amortyzacji.

Co do zasady określonej w art. 16d ust. 2 updop, składniki majątku uznane za środki trwałe (w tym niepodlegające amortyzacji) wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin ich wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego, o którym mowa w art. 16h ust. 1 pkt 4 updop.

Ustalenie wartości początkowej

Sposób ustalenia wartości początkowej środków trwałych nabytych nieodpłatnie określa art. 16g ust. 1 pkt 3 updop. Stanowi on, że za wartość początkową środków trwałych nabytych nieodpłatnie, uważa się wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Z literalnego brzmienia przepisu wynika, że chodzi tu o wartość z dnia nabycia, czyli historyczną. Jeżeli jednak w przedstawionym stanie faktycznym w decyzji wojewody nie została wyodrębniona wartość gruntu i poszczególnych budynków, podatnik wartości te powinien ustalić we własnym zakresie.

Przychód z tytułu nieodpłatnego nabycia rzeczy

W omawianym przypadku koniecznym może być również wykazanie przychodu podatkowego. Stosownie bowiem do art. 12 ust. 1 pkt 2 updop, przychodem jest w szczególności wartość otrzymanych rzeczy lub praw, a także wartość innych świadczeń w naturze, w tym wartość rzeczy i praw otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń (z wyjątkiem niemającym zastosowania w stanie faktycznym opisanym w pytaniu).

Wartość otrzymanej nieodpłatnie rzeczy trzeba ustalić zgodnie z dyspozycją art. 12 ust. 5 updop, tj. na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Co jednak istotne, w omawianej sytuacji przychód powinien był powstać w dniu, w którym nieruchomość została faktycznie nabyta.

Koszty z tytułu amortyzacji środków

Gdyby okazało się, że spółka w momencie nieodpłatnego otrzymania nieruchomości nie ustaliła przychodu, a teraz z powodu upływu okresu przedawnienia nie może wykazać przychodu podatkowego za tamten okres i skorygować zeznania podatkowego, to odpisy amortyzacyjne od ujawnionego środka trwałego nabytego nieodpłatnie nie mogą stanowić kosztu uzyskania przychodu. Wynika to z art. 16 ust. 1 pkt 63 lit. a tiret pierwsze updop. Na jego mocy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nabytych nieodpłatnie, jeżeli nabycie to nie stanowi przychodu z tytułu nieodpłatnego otrzymania rzeczy lub praw. Zatem w przypadku środka trwałego nabytego nieodpłatnie, wystąpienie przychodu jest warunkiem, aby odpisy amortyzacyjne dokonywane od tego środka trwałego mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu.