Zwrot nakładów ulepszających poniesionych przez najemcę

Z końcem września rozwiązana zostanie umowa najmu. Strony umówiły się, że rozliczenie zwrotu nakładów ulepszających będzie miało miejsce w dniu 5 października 2026 r. Kiedy powstanie obowiązek podatkowy z tytułu zwrotu nakładów ulepszających?

Jeżeli w umowie nie przewidziano zasad rozliczenia nakładów ulepszających po zakończeniu umowy, to - w świetle uregulowań cywilnoprawnych - wynajmujący decyduje o tym, czy chce zatrzymać poczynione przez najemcę nakłady. Strony muszą porozumieć się dodatkowo co do wartości poczynionych nakładów, a także sposobu i terminu zwrotu ewentualnej należności za zatrzymane przez wynajmującego ulepszenia.

Przepisy ustawy o VAT nie regulują zasad opodatkowania zwrotu nakładów ulepszających, jednak organy podatkowe zgodnie przyjmują, iż tego rodzaju rozliczenie poniesionych nakładów stanowi wynagrodzenie za usługę opodatkowaną podatkiem VAT. Tak przykładowo uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 stycznia 2025 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.860.2024.2.KW, w której czytamy: "(...) w związku z planowanym rozwiązaniem Umowy dzierżawy zawartej pomiędzy Wydzierżawiającym a Dzierżawcą, skutkującym obowiązkiem zapłaty przez Wydzierżawiającego na rzecz Dzierżawcy sumy pieniężnej odpowiadającej aktualnej wartości rynkowej Nakładów inwestycyjnych, rozliczenie tych nakładów będzie stanowiło - zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy - świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy (...)".

W przypadku rozliczenia nakładów ulepszających po zakończeniu umowy najmu uznać należy, że usługa ta wykonana jest w momencie dokonania rozliczenia między stronami. Obowiązek podatkowy w takim przypadku powstanie na zasadach ogólnych określonych w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, czyli z chwilą dokonania tego rozliczenia. Fakturę z tego tytułu należy wystawić nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano rozliczenia (wykonano usługę).