Zakup nieruchomości - VAT czy PCC?

Kupiliśmy nieruchomość - budynek użytkowy. Sprzedawca poinformował nas, że jeżeli do wartości transakcji doliczy VAT, to nie zapłacimy PCC. Czy to stanowisko jest prawidłowe?

Sprzedaż nieruchomości - zwolnienie z VAT

Sprzedaż budynku, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT, jeżeli m.in. następuje po upływie dwóch lat od tzw. pierwszego zasiedlenia (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).

Pierwsze zasiedleniu to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne - podatnik może zrezygnować z ww. zwolnienia z VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, pod warunkiem że dwie strony transakcji:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą przed dniem dokonania dostawy budynku (budowli itp.) właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie transakcji.

Oświadczenie, o którym mowa w pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku (budowli itp.) - jeżeli oświadczenie nie jest składane w akcie notarialnym,

3) adres budynku (budowli itp.).

Powyższe wynika z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.

Są także inne zwolnienia z VAT, które mogą być stosowane do sprzedaży nieruchomości, ale te kwestie tu pomijamy. Zakładamy bowiem, że w sytuacji wskazanej w pytaniu sprzedawca wybrał opodatkowanie transakcji na podstawie ww. regulacji, rezygnując tym samym ze zwolnienia z VAT.

Obowiązek zapłaty PCC

Umowa sprzedaży nieruchomości generalnie podlega opodatkowaniu PCC. Obowiązek zapłaty podatku ciąży na kupującym.

Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) przewiduje jednak pewne wyłączenia i zwolnienia od tego podatku. Przykładowo, na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany):

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (z nieistotnym tu wyjątkiem dotyczącym lokali mieszkalnych),

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in. umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część albo prawo użytkowania wieczystego itp.

Odnosząc się do powyższych regulacji Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 16 stycznia 2024 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.452.2023.6.BZ, uznał:

"(...) o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z zastrzeżeniem wyjątku). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. (...)"

Z pytania wynika, że sprzedawca zamierza zrezygnować ze zwolnienia z VAT i opodatkować sprzedaż budynku (zakładamy, że spełnione będą warunki do takiego postępowania, tj. m.in. nabywca zgodzi się na powyższe składając stosowne oświadczenie). Skoro więc transakcja będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu VAT, to zastosowanie znajdzie ww. wyłączenie z opodatkowania PCC (zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC). Na nabywcy nie będzie więc ciążył obowiązek zapłaty PCC.