Nabycie nieruchomości z przeznaczeniem na działalność gospodarczą a prawo jej amortyzacji - interpretacja KIS

(interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 30 stycznia 2024 r., nr 0115-KDIT3.4011.737.2023.2.AWO)

Stan faktyczny oraz stanowisko podatnika

Podatniczka prowadząca działalność gospodarczą nabyła wraz z małżonkiem nieruchomość - piętrowy dom w zabudowie szeregowej z użytkowym poddaszem, wraz z wbudowanym garażem, położony na działce, dla której w prowadzonej księdze wieczystej jako sposób korzystania wskazano tereny mieszkaniowe.

Nieruchomość została nabyta z przeznaczeniem wyłącznie na prowadzenie działalności gospodarczej, w związku z czym w miesiącu zakupu (tu: w maju 2019 r.) została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, a od następnego miesiąca rozpoczęto naliczanie odpisów amortyzacyjnych.

Podatniczka zaznaczyła przy tym, że:

• piętrowy dom w zabudowie szeregowej z użytkowym poddaszem wraz z wbudowanym garażem stanowi jeden środek trwały,
• w momencie wprowadzenia ww. domu do ewidencji środków trwałych został on sklasyfikowany pod symbolem 105 "Budynki biurowe" (KŚT 2016),
• w myśl przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), piętrowy dom w zabudowie szeregowej z użytkowym poddaszem wraz z wbudowanym garażem jest budynkiem niemieszkalnym (Klasa PKOB 1220). Budynkami niemieszkalnymi, zgodnie z wyżej wskazanym rozporządzeniem, są obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów niemieszkalnych,
• odpisy amortyzacyjne dokonywane były według indywidualnej stawki amortyzacji - odpowiedniej dla budynku niemieszkalnego używanego (różnica 40 lat i liczby lat, które minęły od dnia ich oddania pierwszy raz do używania, aż do dnia wprowadzenia ich do ewidencji środków trwałych),
• w całym budynku prowadzona była działalność gospodarcza - nikt w nim nie mieszkał - budynek nie służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych,
• od dnia nabycia działki był płacony wyższy podatek od nieruchomości (właściwy dla budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej).

W związku z wprowadzeniem od 1 stycznia 2023 r. zakazu amortyzacji budynków mieszkalnych podatniczka zwróciła się do organu podatkowego z pytaniem, czy ma prawo naliczać odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej przedmiotowego budynku i zaliczać je do kosztów uzyskania przychodów.

Zdaniem pytającej należy przyjąć, że jeśli nieruchomość nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, tylko prowadzeniu działalności gospodarczej, nie można uznać, że obejmuje ją zakaz amortyzacji. Skoro budynek jest w całości zajęty na firmę, to nie można w nim zaspokajać potrzeb mieszkaniowych.

Stanowisko organu podatkowego

Organ podatkowy uznał stanowisko podatniczki za prawidłowe i jednocześnie wskazał, że na podstawie art. 22c pkt 2 ustawy o PDOF, amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

W związku z tym organ podatkowy stwierdził, że obecnie obowiązujące brzmienie przepisów ustawy o PDOF umożliwia uwzględnianie odpisów amortyzacyjnych od budynku niemieszkalnego (KŚT: 105 - budynek biurowy) - w kosztach podatkowych.

Jak stwierdzi organ podatkowy:

"(...) Mając na względzie podane przez Panią informacje (...), Pani stanowisko, zgodnie z którym ma Pani prawo zaliczania do kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynku, który znajduje się na działce numer (...) i nie jest budynkiem mieszkalnym - uznaję więc za prawidłowe. (...)"

Od redakcji:

Organ podatkowy zaznaczył m.in., że przedmiotowe rozstrzygnięcie dotyczy tylko wyznaczonego przez podatnika przedmiotu wniosku i nie rozstrzyga o prawidłowości dokonanej klasyfikacji opisanego środka trwałego. Obowiązek prawidłowego zaklasyfikowania środka trwałego do właściwej grupy spoczywa na podatniku.

W naszej ocenie, za wątpliwy można uznać sposób zakwalifikowania budynku jako niemieszkalny. Zauważmy bowiem, że podatnik dokonuje kwalifikacji środków trwałych w oparciu o rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT); Dz. U. poz. 1864. Zgodnie z zawartymi tam objaśnieniami szczegółowymi:

"Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem.

Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. Podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w KŚT oparto na Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) oraz przypisano każdemu rodzajowi KŚT odpowiedni symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).

(...) Lokal użytkowy to część budynku zawierająca jedno pomieszczenie lub ich zespół, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym, a także gospodarczym.

O zaliczeniu budynku (lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych.

W przypadku budynków (lokali) o różnym przeznaczeniu, o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie."

W związku z powyższym - w naszej ocenie - choć opisana interpretacja może zostać uznana za bardzo korzystną dla podatników, do jej stosowania w praktyce należy podejść z ostrożnością. Organ podatkowy bazując na kwalifikacji dokonanej przez podatniczkę niewątpliwie dokonał prawidłowej interpretacji przepisów o podatku dochodowym, w tym prawa do amortyzacji takiej nieruchomości. Jeżeli jednak kwalifikacja podatniczki była błędna, prawo do amortyzacji nie będzie jej przysługiwało. Należy zatem mieć na uwadze, że podstawą rozstrzygnięcia, czy dana nieruchomość może być amortyzowana dla celów podatkowych, jest jej prawidłowe sklasyfikowanie (jako mieszkalną/niemieszkalną). W razie wątpliwości podatnik może wystąpić o pomoc w tym zakresie do Urzędu Statystycznego w Łodzi. Ponieważ kwestia jest kluczowa, w naszej ocenie, warto z tej pomocy skorzystać.