Nieruchomość w spisie z natury

W prowadzonej działalności zajmuję się budową i następnie sprzedażą domów mieszkalnych. Sprzedaż gotowych domów opodatkowuję 8% stawką VAT. Materiały służące do budowy, jakie nabywałem opodatkowane były w większości 23% stawką VAT. Od dokonywanych zakupów odliczałem VAT naliczony. Zamierzam zlikwidować działalność gospodarczą. Na dzień likwidacji działalności pozostał mi jeden wybudowany dom, którego nie sprzedałem. Czy muszę go ująć w spisie z natury? Jeśli tak, to jaką stawkę VAT należy zastosować?

Podstawowa stawka VAT na sprzedaż towarów i usług wynosi 23%. Obniżoną do 8% stawkę VAT stosuje się na mocy art. 41 ust. 12 pkt 1 ustawy o VAT do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się, w myśl art. 41 ust. 12a ww. ustawy:

• obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,
• lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz
• obiekty sklasyfikowane w PKOB w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także
• mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2024 r. poz. 1361 ze zm), funkcjonalnie z nimi związaną, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 12b.

Z kolei obiekty budownictwa mieszkaniowego zostały zdefiniowane w art. 2 pkt 12 ustawy o VAT jako budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11, gdzie wskazano następujące budynki mieszkalne:

• symbol PKOB 111 - budynki mieszkalne jednorodzinne,
• symbol PKOB 112 - budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe,
• symbol PKOB 113 - budynki zbiorowego zamieszkania - klasa ta obejmuje m.in. budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np. domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp.

Jeżeli podatnik w sytuacji przedstawionej w pytaniu dokonuje sprzedaży gotowych domów mieszkalnych, to sprzedaż ta opodatkowana jest stawką preferencyjną w wysokości 8%.

Czynny podatnik, który zamierza zlikwidować prowadzoną działalność gospodarczą musi pamiętać o obowiązku wynikającym z art. 14 ust. 5 ustawy o VAT w związku z art. 14 ust. 1. Oznacza to, że na dzień zaprzestania wykonywania czynności opodatkowanych musi on sporządzić spis z natury towarów. Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają bowiem towary własnej produkcji oraz towary, które po nabyciu nie były przedmiotem dostawy, a przy nabyciu których podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Spis obejmuje zarówno towary handlowe, jak i środki trwałe czy też wyposażenie, przy nabyciu których podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Z art. 14 ustawy wynika, że nie ma znaczenia okoliczność, czy środki trwałe zostały zamortyzowane oraz to, czy elementy wyposażenia są obecnie niewielkiej wartości. Informację o dokonanym spisie z natury podatnik musi złożyć nie później niż w dniu złożenia deklaracji podatkowej składanej za okres obejmujący dzień zaprzestania wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu.

Podstawą opodatkowania towarów objętych spisem - stosownie do art. 14 ust. 8 w związku z art. 29a ust. 2 ustawy o VAT - jest cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a gdy nie ma ceny nabycia - koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy tych towarów. W praktyce przyjmuje się, że jest to cena rynkowa towaru netto na dzień zaprzestania wykonywania działalności.

Ponieważ w sytuacji przedstawionej w pytaniu podatnik przy budowie domu mieszkalnego przeznaczonego do sprzedaży odliczał VAT naliczony od dokonywanych na ten cel zakupów towarów i usług, dom ten, jeżeli do dnia zakończenia działalności nie został sprzedany, powinien zostać ujęty w spisie z natury sporządzanym na dzień zaprzestania wykonywania czynności opodatkowanych. Podlega on opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej dla tej nieruchomości, czyli według 8% stawki VAT. Dla ustalenia stawki VAT w tym przypadku nie ma znaczenia fakt, że dokonywane wcześniej zakupy towarów i usług służące wybudowaniu nieruchomości, opodatkowane były w większości stawką podstawową. Przy ustalaniu stawki VAT odnoszącej się do towaru czy usługi bierze się bowiem pod uwagę ostateczny przedmiot sprzedaży (w tym przypadku dom mieszkalny).

Podsumowując, likwidując działalność gospodarczą podatnik musi ująć w spisie z natury towary, które nie zostały sprzedane, a przy nabyciu których odliczył VAT naliczony. Zatem w spisie z natury ująć należy wybudowany przez podatnika dom mieszkalny, który nie został sprzedany do czasu zakończenia działalności, a podatnik odliczał VAT naliczony przy jego budowie. W stosunku do ww. budynku należy zastosować 8% stawkę podatku VAT.