Limit zwolnienia podmiotowego z VAT przy najmie lokali mieszkalnych i usługowych

Prowadzę działalności gospodarczą i korzystam ze zwolnienia podmiotowego z VAT. W ramach tej działalności wynajmuję wyłącznie lokale mieszkalne i lokale usługowe przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej przez najemców. Lokale mieszkalne wynajmuję na cele mieszkaniowe. Czy wartość świadczonych usług najmu lokali mieszkalnych (do których można zastosować zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT) oraz lokali niemieszkalnych powinienem wliczać do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT?

Podmiotowe zwolnienie z VAT zostało uregulowane w art. 113 ustawy o VAT. Zatem ze zwolnienia podmiotowego z VAT mogą korzystać podatnicy posiadający siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u których wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła łącznie w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Zwolnienie to przysługuje także ww. podatnikom rozpoczynającym w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności opodatkowanych VAT, jeżeli przewidywana i faktyczna przez nich wartość sprzedaży - w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym - nie przekroczy ww. kwoty. Co ważne z tego zwolnienia nie mogą korzystać podatnicy wykonujący czynności wymienione w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT.

Do wartości sprzedaży uprawniającej do korzystania z podmiotowego zwolnienia z VAT nie wlicza się czynności wymienionych w art. 113 ust. 2, tj.:

1) wewnątrzwspólnotowej sprzedaży towarów na odległość, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;

2) sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;

3) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

a) transakcji związanych z nieruchomościami,

b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,

c) usług ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych

- jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;

4) odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

W związku z powyższym, w analizowanym przypadku należałoby wyjaśnić czy czynności wymienione w treści pytania mają charakter transakcji pomocniczych. Ustawodawca zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy nie zdefiniował pojęcia charakter "pomocniczy". Zdaniem organów podatkowych, poprzez transakcje pomocnicze należy rozumieć transakcje niepowiązane podstawową działalnością podatnika. Przychody z transakcji pomocniczej nie są głównym i bezpośrednim źródłem podstawowej działalności. W ich ocenie, czy czynność pomocnicza będzie stanowiła czynność pomocniczą, należałoby przeanalizować, czy jedynie uzupełnia ona podstawową działalność, czy jest stałym elementem względem działalności podstawowej.

Świadczona przez Czytelnika usługa najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe oraz usługa najmu lokali niemieszkalnych (usługowych) przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej przez najemców jest stałym elementem wbudowanym w prowadzoną przez niego działalność gospodarczą w zakresie najmu nieruchomości. Zatem prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali mieszkalnych oraz lokali niemieszkalnych (usługowych), nie można uznać za działalność świadczoną pomocniczo.

Z powyższego wynika, że wartość świadczonych przez Czytelnika usług najmu lokali mieszkalnych oraz lokali niemieszkalnych (usługowych), jako transakcji związanych z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych, stanowiących odpłatne świadczenie usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej powinna być wliczana do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Powyższe potwierdził Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 19 sierpnia 2025 r., nr 0113-KDIPT1-1.4012.636.2025.4.RG.