Wprowadzenie do ewidencji środków trwałych gruntu w spółce będącej jego posiadaczem samoistnym

Spółka stała się posiadaczem samoistnym działki przemysłowej. Jak wprowadzić działkę do ksiąg rachunkowych i w jakiej wartości?

1.1. Moment nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie

W myśl art. 172 Kodeksu cywilnego, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Zatem nabycie własności rzeczy na podstawie zasiedzenia następuje poprzez upływ czasu. Najważniejszym skutkiem zasiedzenia nieruchomości jest nabycie jej własności przez dotychczasowego posiadacza. Wartość nieruchomości gruntowej nabytej w drodze zasiedzenia stanowi nieodpłatne przysporzenie majątkowe. Wynika tak m.in. z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 sierpnia 2025 r., nr 0111-KDIB1-3.4010.425.2025.1.AN, według której:

"(...) Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie jest formą nieodpłatnego przysporzenia majątkowego, a wartość nieruchomości nabytej przez zasiedzenie należy traktować jako wartość otrzymanej nieodpłatnie rzeczy. Tym samym, nabycie poprzez zasiedzenie nieruchomości, będzie stanowiło przysporzenie majątkowe, które podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych (...)".

Moment nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia wskazuje sąd w postanowieniu. Jest to jednocześnie moment powstania przychodu podatkowego. Jak stwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 24 października 2025 r., nr 0111-KDIB1-2.4010.417.2025.2.EJ:

"(...) na skutek zasiedzenia dotychczasowy posiadacz samoistny, czyli ten, który faktycznie włada rzeczą jak właściciel ex lege nabywa własność na skutek upływu czasu i może żądać, aby stwierdził to sąd w orzeczeniu. Nabycie własności jest tu tzw. nabyciem pierwotnym, a orzeczenie sądu ma charakter deklaratoryjny i stanowi podstawę wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej. Orzeczenie sądu nie jest warunkiem nabycia prawa własności, nabywa się je bowiem po spełnieniu przesłanek określonych w przepisach kodeksu cywilnego. Orzeczenie sądu stanowi jednak dowód takiego nabycia, na który będzie się można powołać w celu wykazania prawa własności rzeczy (...)".

Do momentu powstania przychodu z tytułu nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia odniósł się również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 28 kwietnia 2025 r., nr 0114-KDIP2-2.4010.109.2025.1.AS, stwierdzając:

"(...) przychód do opodatkowania powstał w dniu wskazanym w postanowieniu Sądu Rejonowego o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, tj. (...), kiedy nastąpiło nabycie własności wskazanej we wniosku Nieruchomości (...)".

1.2. Wycena gruntu nabytego przez zasiedzenie w księgach rachunkowych

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 15 ustawy o rachunkowości, środki trwałe to rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich w szczególności m.in. nieruchomości - w tym grunty. Jeśli grunt nabyty przez zasiedzenie spełnia wskazaną definicję środków trwałych, to jednostka może go wprowadzić do ewidencji.

Dla celów rachunkowości nieruchomość nabytą przez zasiedzenie wskazane jest traktować jak rzecz otrzymaną nieodpłatnie. W świetle pkt 6.22 Krajowego Standardu Rachunkowości nr 11 "Środki trwałe" (KSR nr 11), wartość początkową środka trwałego otrzymanego nieodpłatnie ustala się w wysokości ceny sprzedaży albo inaczej ustalonej wartości godziwej takiego samego lub podobnego składnika aktywów. W myśl art. 28 ust. 5 ustawy o rachunkowości, za cenę (wartość) sprzedaży netto składnika aktywów przyjmuje się możliwą do uzyskania na dzień bilansowy cenę jego sprzedaży, bez podatku od towarów i usług i podatku akcyzowego, pomniejszoną o rabaty, opusty i inne podobne zmniejszenia oraz koszty związane z przystosowaniem składnika aktywów do sprzedaży i dokonaniem tej sprzedaży, a powiększoną o należną dotację przedmiotową. Jeżeli nie jest możliwe ustalenie ceny sprzedaży netto danego składnika aktywów, należy w inny sposób określić jego wartość godziwą na dzień bilansowy.

1.3. Wprowadzenie gruntu do ewidencji środków trwałych

Co do zasady, grunty - jeśli nie służą wydobyciu kopalin metodą odkrywkową - nie podlegają amortyzacji (por. art. 31 ust. 2 ustawy o rachunkowości). W księgach rachunkowych nieodpłatne nabycie gruntu przez zasiedzenie odnosi się więc bezpośrednio na pozostałe przychody operacyjne. Jak wynika bowiem z art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. h) ustawy o rachunkowości, pozostałe koszty i przychody operacyjne to m.in. koszty i przychody związane z przekazaniem lub otrzymaniem nieodpłatnie, w tym w drodze darowizny aktywów, w tym także środków pieniężnych na inne cele niż dopłaty do cen sprzedaży, nabycie lub wytworzenie środków trwałych, środków trwałych w budowie albo wartości niematerialnych i prawnych.

Także KSR nr 11 w pkt 6.23 wyjaśnia, iż wartość początkową nieodpłatnie otrzymanego środka trwałego niepodlegającego amortyzacji (np. gruntu) ujmuje się drugostronnie na dzień otrzymania jako pozostały przychód operacyjny. Otrzymany nieodpłatnie grunt ujmuje się w księgach rachunkowych na podstawie dokumentu "OT - Przyjęcie środka trwałego", zapisem po stronie Wn konta 01 "Środki trwałe (w analityce: Grunty), w korespondencji ze stroną Ma konta 76-0 "Pozostałe przychody operacyjne".

Należy jednak zauważyć, że gdy nabycie nieruchomości przez zasiedzenie nastąpiło we wcześniejszym okresie sprawozdawczym, co np. potwierdził sąd w wydanym postanowieniu, to zastosowanie znajdzie w takiej sytuacji art. 54 ust. 3 ustawy o rachunkowości. W myśl tego przepisu, jeżeli w danym roku obrotowym lub przed zatwierdzeniem sprawozdania finansowego za ten rok obrotowy jednostka stwierdziła popełnienie w poprzednich latach obrotowych błędu, w następstwie którego nie można uznać sprawozdania finansowego za rok lub lata poprzednie za spełniające wymagania określone w art. 4 ust. 1 tej ustawy, to kwotę korekty spowodowanej usunięciem tego błędu odnosi się na kapitał (fundusz) własny i wykazuje jako "zysk (strata) z lat ubiegłych". W praktyce przepis ten dotyczy nie tylko popełnionych błędów, lecz także zdarzeń odnoszących się do lat poprzednich. Istotne zdarzenia z lat ubiegłych ujmuje się w księgach rachunkowych na koncie 82 "Rozliczenie wyniku finansowego" (w analityce: Zysk/strata z lat ubiegłych). Następnie wykazuje się je w pasywach bilansu jako nierozliczony wynik z lat ubiegłych. Z kolei zdarzenia nieistotne rozlicza się na zasadach ogólnych, dokonując zapisu w księgach rachunkowych tak, jakby zdarzenie miało miejsce w danym okresie sprawozdawczym.